大阪府
株式会社 碓井不動産鑑定士事務所
大阪府下の不動産鑑定は、うすい鑑定へ。法人様から個人様まで幅広く対応します。
大阪府下の不動産について、法人様所有の大型収益物件の評価から、工場・遊休地・個人様のご自宅（戸建住宅・マンション等）の評価まで、幅広く承っております（特に収益用不動産・居住用不動産の価格評価の実績が豊富です）。
依頼者の皆様から「分かりにくい」とご指摘を受けることの多い鑑定評価報酬（鑑定費用）に関しましては、明朗な定額制を基本にさせていただいております。
代表者の大手鑑定事務所での幅広い評価経験（⇒代表者略歴参照）と、中小企業ならではのフットワークの軽さを活かして、あなたのお役に立てれば、と願っております。
依頼者の皆様から「分かりにくい」とご指摘を受けることの多い鑑定評価報酬（鑑定費用）に関しましては、明朗な定額制を基本にさせていただいております。
代表者の大手鑑定事務所での幅広い評価経験（⇒代表者略歴参照）と、中小企業ならではのフットワークの軽さを活かして、あなたのお役に立てれば、と願っております。
◆略歴◆
昭和45年01月：大阪市内で生まれる
昭和63年03月：大阪府立三国丘高校 卒業
昭和63年04月：大阪大学法学部入学
平成05年03月：同校卒業
平成05年04月：八尾市役所に就職
平成11年03月：不動産鑑定士2次試験受験のため退職
平成11年10月：不動産鑑定士2次試験合格
平成12年11月：株式会社 谷澤総合鑑定所に入社
平成16年01月：不動産鑑定士3次試験合格、鑑定士登録
平成16年11月：自己都合により退職
平成18年08月：株式会社 碓井不動産鑑定士事務所設立
◆評価経歴等◆
（株）谷澤総合鑑定所（鑑定業界においてトップレベルの基幹鑑定事務所）においては、本社鑑定部にて鑑定評価を担当。この間、総額8万円という雑種地から、総額500億円という収益物件まで、幅広い評価を担当（本格的な鑑定評価書のみで150件近くを担当）。
同社退社後は、（株）碓井不動産鑑定士事務所を立ち上げ、一般評価の傍ら、投資顧問会社の外部顧問等も行い、また独自調査研究結果の発表・セミナー講師等も行っている。
また、平成17年より、資格専門学校（株式会社TAC）において、不動産鑑定評価理論講座の講師も担当している。
◆公職◆
国土交通省地価公示鑑定評価員
大阪国税局差押不動産等鑑定人
大阪国税局土地評価精通者
大阪府地価調査鑑定評価員
堺市固定資産税鑑定評価員
社団法人大阪府不動産鑑定士協会理事
◆趣味等(音楽)◆
20代の頃には職場の友人らとバンドを結成し、ギターを担当。ライブ活動やCDの自主制作など積極的に取り組む。バンドの曲が、インディーズのオムニバスアルバムに収録されたこともある。
現在は友人の不動産鑑定士と、鑑定士のみによるバンドを（一応）結成。また、自宅でも、ガット・ギターを弾いたり、作曲・編曲を行ったりしている。
昭和45年01月：大阪市内で生まれる
昭和63年03月：大阪府立三国丘高校 卒業
昭和63年04月：大阪大学法学部入学
平成05年03月：同校卒業
平成05年04月：八尾市役所に就職
平成11年03月：不動産鑑定士2次試験受験のため退職
平成11年10月：不動産鑑定士2次試験合格
平成12年11月：株式会社 谷澤総合鑑定所に入社
平成16年01月：不動産鑑定士3次試験合格、鑑定士登録
平成16年11月：自己都合により退職
平成18年08月：株式会社 碓井不動産鑑定士事務所設立
◆評価経歴等◆
（株）谷澤総合鑑定所（鑑定業界においてトップレベルの基幹鑑定事務所）においては、本社鑑定部にて鑑定評価を担当。この間、総額8万円という雑種地から、総額500億円という収益物件まで、幅広い評価を担当（本格的な鑑定評価書のみで150件近くを担当）。
同社退社後は、（株）碓井不動産鑑定士事務所を立ち上げ、一般評価の傍ら、投資顧問会社の外部顧問等も行い、また独自調査研究結果の発表・セミナー講師等も行っている。
また、平成17年より、資格専門学校（株式会社TAC）において、不動産鑑定評価理論講座の講師も担当している。
◆公職◆
国土交通省地価公示鑑定評価員
大阪国税局差押不動産等鑑定人
大阪国税局土地評価精通者
大阪府地価調査鑑定評価員
堺市固定資産税鑑定評価員
社団法人大阪府不動産鑑定士協会理事
◆趣味等(音楽)◆
20代の頃には職場の友人らとバンドを結成し、ギターを担当。ライブ活動やCDの自主制作など積極的に取り組む。バンドの曲が、インディーズのオムニバスアルバムに収録されたこともある。
現在は友人の不動産鑑定士と、鑑定士のみによるバンドを（一応）結成。また、自宅でも、ガット・ギターを弾いたり、作曲・編曲を行ったりしている。
◆鑑定評価書の活用場面◆
[法人様の場合]
○売買の参考
法人様（地方公共団体等も含む）の場合、所有資産の売却等に当たっては、適正価格での売却・購入を行わなければ経営者責任等を問われる可能性が存します。また、ご担当者様のレベルでは対内的な説明も必要となります。
この中で売買に当たって不動産鑑定書を取得しておくと、対内的にも対外的にも適正価格での売買を説明することが容易になります。
○財務諸表関連評価
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用される中で、開示対象不動産の時価把握については、「不動産鑑定評価基準」による方法（＝鑑定評価書の取得）が一般的な対応となります。
弊社では、当該制度に基づく評価に対し、特別な体勢を用意いたしまして、必要十分な内容を盛り込みつつ安価な対応をさせていただいております。
また、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づく減損処理の場面においても、正味売却価格の算定・将来売却価格の算定等で不動産鑑定評価書が活用されています。
○法人-代表者間・関連会社間の不動産売買、現物出資等
法人と代表者等の役員間や関連会社間の不動産売買、現物出資においては、
・一般的な売買市場を介するものではないこと
・恣意的な価格設定が行われる可能性を有すること
から、税務上、売却金額等の妥当性が問題になる場合が生じます。
また、同種の関係当事者間の不動産賃貸に関しても同様です。
この際、鑑定評価書を取得しておけば、客観的な価格水準が把握できますし、税務署に対する疎明資料にもなります。
○融資交渉等の際の資料として
融資交渉等を行う前提として、市場における適正価格があらかじめ分かっていれば、融資可能額の目安を把握することが可能です。
また、融資交渉の際にも、不動産に関する諸資料・情報が、鑑定評価書の中にコンパクトにまとめられますので、特に多数の物件を一括して担保に供する場合等、交渉がスムースになります。
○賃料交渉の際の資料として
テナントとしての立場からの賃料減額交渉・オーナーとしての立場からの賃料増額交渉の際には、やはり『現時点における適正賃料』が最大のポイントになります。
もちろん、不動産仲介業者等へのヒアリングでおおよその相場観を掴むことは可能ですが、鑑定評価書を取得していただくと、より説得力をもった主張が可能になります。
また、継続賃料にかかる鑑定書の中では、『現時点における適正賃料』だけでなく、過去からの改定の経緯等も踏まえた『適正な改定後賃料』を評価していきますので、賃料交渉はよりスムースなものになります。
[個人様の場合]
○相続時における時価評価
「相続税法」では、相続財産の評価は「時価による」ということになっており、「相続税財産評価に関する基本通達」の中で（簡易な）時価の算出方法が定められています。
但し、不動産については個別性が大きいため、「通達」ベースでの算定額と実勢価格に乖離が生じる場合があります（特に「不整形地」等個性の強い物件や、テナントの状況次第で価格が大きく変化する収益不動産について、この乖離が大きくなる傾向があります）。
この中で、鑑定評価書を取得して適正価格を把握し、これをベースに申告を行うことで相続税が安くなる場合が有り得ます。
また、遺産分割協議の際にも、鑑定評価書で適正価格を把握しておけば、後の争いを防止できるという効果があります。
○親族間の不動産売買等
相続対策等で、親族間で不動産売買が行われる場合、前記「法人-代表者間売買」で述べたことと同様に、
・一般的な売買市場を介するものではないこと
・恣意的な価格設定が行われる可能性を有すること
から、税法上、売却金額の妥当性が問題になる場合が生じます。
この際、鑑定評価書を取得しておけば、客観的な価格水準が把握できますし、税務署に対する疎明資料にもなります。
[法人様の場合]
○売買の参考
法人様（地方公共団体等も含む）の場合、所有資産の売却等に当たっては、適正価格での売却・購入を行わなければ経営者責任等を問われる可能性が存します。また、ご担当者様のレベルでは対内的な説明も必要となります。
この中で売買に当たって不動産鑑定書を取得しておくと、対内的にも対外的にも適正価格での売買を説明することが容易になります。
○財務諸表関連評価
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用される中で、開示対象不動産の時価把握については、「不動産鑑定評価基準」による方法（＝鑑定評価書の取得）が一般的な対応となります。
弊社では、当該制度に基づく評価に対し、特別な体勢を用意いたしまして、必要十分な内容を盛り込みつつ安価な対応をさせていただいております。
また、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づく減損処理の場面においても、正味売却価格の算定・将来売却価格の算定等で不動産鑑定評価書が活用されています。
○法人-代表者間・関連会社間の不動産売買、現物出資等
法人と代表者等の役員間や関連会社間の不動産売買、現物出資においては、
・一般的な売買市場を介するものではないこと
・恣意的な価格設定が行われる可能性を有すること
から、税務上、売却金額等の妥当性が問題になる場合が生じます。
また、同種の関係当事者間の不動産賃貸に関しても同様です。
この際、鑑定評価書を取得しておけば、客観的な価格水準が把握できますし、税務署に対する疎明資料にもなります。
○融資交渉等の際の資料として
融資交渉等を行う前提として、市場における適正価格があらかじめ分かっていれば、融資可能額の目安を把握することが可能です。
また、融資交渉の際にも、不動産に関する諸資料・情報が、鑑定評価書の中にコンパクトにまとめられますので、特に多数の物件を一括して担保に供する場合等、交渉がスムースになります。
○賃料交渉の際の資料として
テナントとしての立場からの賃料減額交渉・オーナーとしての立場からの賃料増額交渉の際には、やはり『現時点における適正賃料』が最大のポイントになります。
もちろん、不動産仲介業者等へのヒアリングでおおよその相場観を掴むことは可能ですが、鑑定評価書を取得していただくと、より説得力をもった主張が可能になります。
また、継続賃料にかかる鑑定書の中では、『現時点における適正賃料』だけでなく、過去からの改定の経緯等も踏まえた『適正な改定後賃料』を評価していきますので、賃料交渉はよりスムースなものになります。
[個人様の場合]
○相続時における時価評価
「相続税法」では、相続財産の評価は「時価による」ということになっており、「相続税財産評価に関する基本通達」の中で（簡易な）時価の算出方法が定められています。
但し、不動産については個別性が大きいため、「通達」ベースでの算定額と実勢価格に乖離が生じる場合があります（特に「不整形地」等個性の強い物件や、テナントの状況次第で価格が大きく変化する収益不動産について、この乖離が大きくなる傾向があります）。
この中で、鑑定評価書を取得して適正価格を把握し、これをベースに申告を行うことで相続税が安くなる場合が有り得ます。
また、遺産分割協議の際にも、鑑定評価書で適正価格を把握しておけば、後の争いを防止できるという効果があります。
○親族間の不動産売買等
相続対策等で、親族間で不動産売買が行われる場合、前記「法人-代表者間売買」で述べたことと同様に、
・一般的な売買市場を介するものではないこと
・恣意的な価格設定が行われる可能性を有すること
から、税法上、売却金額の妥当性が問題になる場合が生じます。
この際、鑑定評価書を取得しておけば、客観的な価格水準が把握できますし、税務署に対する疎明資料にもなります。