相続不動産Q＆A
Q.相続で取得した場合不動産を売却したいのですが？
A.
相続財産を、相続税の申告期限後の3年以内に売却した場合、納付した相続税の内、一定金額を譲渡所得の計算上取得費として売却益から引くことができます。
それにより売却利益を圧縮することができ、場合により所得税・住民税が0となることがあります。
Q.相続財産は不動産のみ。遺産分割はどうすればいいのか？
A.
不動産の相続については、大きく分けて3つの方法が考えられます。
①現物分割：それぞれの不動産について相続する人を決める方法
②代償分割：相続人の一人が不動産を相続し他の相続人は法定相続割合に相当する現金を受け取る方法
③換価分割：不動産を売却して現金化して分割する方法
自宅等の不動産は分割が困難です。相続時の分割方法をあらかじめ考えておく必要があります。
Q.相続税対策として土地活用は有効ですか？
A.
相続の方法によって税額が異なりますので、所有している不動産に合わせた節税対策を行なうことが必要です。
アパート・マンション経営は、宅地を相続することで、宅地の一定面積の相続税評価額が軽減されるため土地活用として有効です。
また、土地を売却するという方法もあります。土地を持っていることだけで発生する固定資産税や都市計画税、将来的には相続税といった負担がありますが、その土地を売却することで、保有していることでかかる税金負担はなくなります。
なお、土地売却の収入により、相続が発生した場合の納税資金を確保することもできます。
Q.不動産の価額はどう考えればいいの？
A.
不動産についてはいろいろな「価額」があります。
不動産、特に土地に関しては「一物四価」と言われ、次のような価額の種類があります。
[実勢価格（時価）]
不動産の取引市場において成立している現実の価格。
公示価格を取引の目安にすることが多いですが、売り手や買い手の事情、その土地自体の個別的な事情等によりバラつきがあります。
一般的には、不動産会社が行う「査定」は時価にあたります。
[公示価格（公示地価）]
地価公示法に基づき、国土交通省（土地鑑定委員会）が所管する価額。不動産鑑定士等が標準地につき鑑定評価を行い、公共事業の用地取得の際に算定基準となるものです。
[路線価（⇒相続税評価額）]
相続税法に基づき、国税庁が所管する価額。
公示価格のおおむね「8割」であり、相続税や贈与税の算定基準になるものです。
誤解されがちですが、相続税等の算定の際使用されるだけであり、相続人間の話し合いで、この価額をもとに遺産分割協議を行わなければならないというわけではありません。
[固定資産評価額]
地方税法に基づき、地方公共団体が所管する価額。
公示価格のおおむね「7割」であり、固定資産税や登録免許税の算定基準となるものです。
遺産分割協議において、[実勢価格（時価）]をもとに話し合いを進めることが原則ですが、どのように評価するのかは相続人の自由になります。
特に、アパートや駐車場として他人に貸しており、今後収益を生み出すであろう「収益物件」については、その評価を巡って争点になりやすいのが実情です。